Передовой консерватизм, интервью с Анзором Берсировым, руководителем проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест»

Опубликовано 2020-05-12

Мы продолжаем публиковать наши беседы с представителями ведущих российских девелоперских компаний. Сегодняшний спикер - Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест». 

Semrén & Månsson участвует в проектировании нового ЖК NEWПИТЕР компании "Строительный трест". В ходе совместной работы мы убедились, что наши ключевые ценности во многом совпадают, и находят отражение в конечном продукте.

 

Анзор, пожалуйста, поделитесь, какова концепция компании «Строительный трест» при формировании продукта?

Концепция продукта у нас не меняется уже много-много лет. Мы всегда говорим, что строим многоквартирные жилые комплексы для постоянного семейного проживания. Наш основной покупатель – это семьи с детьми, поэтому в портфеле компании отсутствуют малогабаритные квартиры-студии.

Есть ли у вас аналитика, связанная со сменой квартир в рамках ваших проектов, когда семья переезжает из одного дома, построенного «Строительным трестом», в другой ваш дом?

В цифрах такой статистики нет, потому что многие люди живут в наших домах по 15-20 лет. Добрая часть наших клиентов при улучшении своих жилищных условий в принципе не рассматривает другие компании. Они просто приходят к нам и покупают квартиры в наших новых проектах. Для этих людей уже априори, если жилье – то от «Строительного треста». Почему так происходит? Ценят то, что мы заявляем и выполняем в наших проектах.

Что же конкретно ценят?

Основная история связана с тем, что мы являемся единственным застройщиком, который может предложить квартиры в кирпичных домах. И если человек, так же как мы, разделяет идею, что жилье должно быть в доме из кирпича, то для него выбор очевиден. Второй аспект, на который в такое время, как сегодня, покупатели обращают внимание – это надежность компании. Здесь наша почти 28-летняя история говорит сама за себя. Мы одни из немногих в Петербурге, кто может похвастаться, что за такой срок не задержали ни одного дома, не заморозили ни одной стройки. Наша компания одна из самых надежных и стабильных на строительном рынке Северо-Запада.

За счет чего вам удается формировать такую лакуну стабильности? Весьма непростая задача!

Это непросто, но у нас в компании есть принципы, которыми мы не поступаемся, они и позволяют нам сохранять эту стабильность. Мы четко понимаем, что для нас это не только бизнес, а образ жизни, и все, кто работают в компании, – идеологические строители. У нас очень мало менеджеров или экономистов в чистом виде, весь топ-менеджмент – строители именно с опытом стройки. Для нас начатый объект и взятые обязательства перед кем-либо уже являются законом, поэтому мы сделаем все, чтобы эти обязательства выполнить.

То есть для вас репутация является ключевым вопросом?

Да. Могут происходить падения на рынке жилья, падения продаж в целом, но для нас всегда будет приоритетом достроить дом, и мы будем изыскивать любые возможности, чтобы выдержать свои обязательства перед дольщиками. Ещё один фактор заключается в том, что мы около 15 лет назад приняли для себя фиксированный объем жилья, который можем строить и сдавать в эксплуатацию ежегодно, и эта цифра не меняется. Безусловно, она варьируется на ± 10-20 тысяч кв.м, в зависимости от объема проектов, но в целом мы выдерживаем этот лимит. Такую политику осуждают коллеги в моменты экономического бума, потому как многие в такой период начинают расти в объемах, наращивают проекты, это приводит к тому, что в нестабильное время или при падении продаж, приходится сокращать объемы. Наша компания этим не занимается, поэтому любой кризис переживает, сохраняя объем. Мы для себя зафиксировали, что от 100 до 120 тыс.кв.м готовы ежегодно строить, вводить в эксплуатацию, что бы ни происходило на рынке.

Как вы пришли к этой цифре, почему именно такое число? 

Она выработалась с практикой. У нас существует структура, которая способна без всяких экстремальных режимов работы перерабатывать определённый объем проектов, проектной документации, стройки и т.д. У нас бывают случаи, когда наши дочерние производства, генподрядные структуры, которые непосредственно занимаются производством, разрастаются в размерах и им становится тесно в рамках «Строительного треста». В такие моменты мы позволяем им выйти на рынок, чтобы взять сторонние проекты и заполнить свой портфель. Но сам «Строительный трест», как заказчик, как застройщик, жестко себя ограничивает в объемах строительства.

Если резюмировать, то первый ключевой пункт вашей стратегии – это репутация, а вторым можно назвать консервативность, в хорошем смысле. «Консервативность» в значении «проверенное временем», это качество очень ценят в Швеции.

Мы консервативная компания, да. Единственное, я всегда аккуратно отношусь, когда говорят «консервативная компания», и в хорошем смысле тоже. Многие думают, что раз компания не увеличивается в объемах и строит 30 лет из одного и того же материала, то всё в компании консервативно. На самом деле это не так. Мы придерживаемся консервативной экономической политики и всего, что касается строительного материала, то есть кирпича. По остальному мы стараемся быть либо в тренде, либо впереди тенденций. Если говорить об инженерной начинке, о маркетинговых составляющих квартир, которые сегодня появляются, то наша компания старается быть в рынке, иначе станет неконкурентноспособной. В нашем случае консерватизм касается конкретных вещей, во многом другом мы – передовые.

Такая позиция созвучна идеям устойчивого развития, которых придерживается в своих проектах и бюро Semrén & Månsson. Каким образом принципы устойчивого развития понимаются и реализуются в компании «Строительный трест», как вы находите баланс в вопросе задания квартирографии и социальной устойчивости жилья?

Кроме консервативной экономической политики мы работаем в достаточно узком сегменте. Учитывая, что мы строим из кирпича и у нас стабильный, сформировавшийся имидж компании, в нашем портфеле нет проектов эконом-класса. Дома из кирпича не могут быть домами эконом-класса, их себестоимость дороже. Это не значит, что мы не строим масс-маркет. Мы, действительно, строим продукт масс-маркета, но говорим о том, что это комфорт-класс или комфорт плюс. Основная доля наших проектов – это как раз объекты комфорт-класса.

Что касается проектов комфорт-класса, то здесь наша квартирография стабильна, она вырабатывалась годами. Квартирография меняется только если повышается класс дома. В бизнес-классе рынок диктует немного другие планировки, с большими площадями квартир, поэтому у нас существует две квартирографии: одна для комфорт-класса, вторая – для бизнес-класса.

Мы первые в Петербурге открыто и громко заявили, что не строим студий. У нас даже была довольно громкая рекламная кампания «Студий нет». Мы этим гордимся и смело объясняем, почему мы придерживаемся такой политики. Под наши основные два критерия – квартиры для семей и постоянного проживания – студии не подходят, потому что жить с семьей в студии некомфортно, и говорить о том, что это квартира для постоянного проживания тоже некорректно. 99,9% жителей квартир-студий скажут, что это временное жилье, которое они хотят улучшить. Студии – это инвестиционный продукт, который в основном арендуют. Дело в том, что когда человек снимает квартиру, он не чувствует привязанности к ней, к дому, двору, соседям и т.д. Это сказывается на отношении к общедомовому имуществу. Например, если два одинаковых дома нарезать с квартирографией как у нас, где нет студий, где максимум половина – это однокомнатные квартиры, а остальные – двухкомнатные и трёхкомнатные, и рядом будет такой же дом, где 70% студий, то нагрузка на общедомовое имущество, на парковочные места, на дворовое пространство, на коридоры в доме со студиями будет намного выше, потому что людей там будет намного больше. Соответственно, комфорт проживания падает, а мы позиционируем наши объекты как жильё комфорт-класса.

Вопрос по поводу жилого комплекса NEWПИТЕР, где Semrén & Månsson выступает генпроектировщиком одного из участков. Вы начали огромный проект, такое комплексное освоение территории в «чистом поле», который будет развиваться долго. Насколько большим был для вас риск, если обратиться к истории, и как вы подходили к выбору участка?

Понятно, что выбор любого земельного участка и начало любого проекта – это риск. Мы можем смотреть на локацию с одной стороны, а рынок посмотрит с другой и ожидания не оправдаются. С крупными проектами, особенно теми, которые начинаются в чистом поле, удваивается этот риск. Хочу напомнить, что наш первый проект такого комплексного развития территорий в Ленинградской области – это ЖК «Капитал» в Кудрово. В партнерстве с «Отделстроем» мы начали осваивать один земельный надел, и были первыми, кто ввёл такое понятие как «комплексное освоение территории» на территории в Ленобласти, примыкающей к КАДу. Чуть-чуть позже начал Setl City. Никто тогда не знал, что это за продукт. Конечно, был элемент риска, но проект оправдал себя. Сегодня эти территории супервостребованы. Мы заканчиваем наш последний жилой дом «Архитектор» в Кудрово, который через 1,5 года вводим в эксплуатацию, и очень довольны экономическими результатами проекта.

С такой же идеей мы подходили к Новоселью, к жилому кварталу NEWПИТЕР. Здесь ситуация немножко сложнее, но мы очень внимательно отнеслись к локации, понимали, что это один из двух проектов на южной территории, поэтому там должен быть спрос в любом случае. Если на севере, на востоке эти проекты друг с другом конкурируют, я говорю о Мурино, Парнасе, Янино, Кудрово, то на юге есть только Горелово и Новоселье. Кроме этого, мы знали перспективы развития территории, вели переговоры с нашими партнерами, у которых приобретали земельный участок, и с которыми развиваем этот проект. Естественно, в таких проектах высока доля риска, но наш имидж и опыт позволяет входить в них. И NEWПИТЕР показывает, что наши риски оправдываются. Он также экономически вписался во все наши планы и сегодня пребывает в очень активной фазе, мы не собираемся его притормаживать, а только развивать.

Насколько вы готовы к цифровизации строительной отрасли, как в целом видите это направление в «Строительном тресте»?

Я абсолютно убежден, что в России отрасль в целом уверенно движется в правильном направлении с точки зрения цифровизации. Кто-то быстрее, кто-то медленнее. Дело непростое, потому что стройка – процесс живой, и проводить реформы тогда, когда всегда идет активная фаза строительства не так просто. Наша компания уже проделала большую работу. Несколько лет назад мы перешли на электронную документацию – пока не исключили бумагу, но её количество уменьшилось.

Используете ли цифровой контроль стройки?

Цифрового контроля у нас нет, но продумываем эту систему. Мы анализировали существующие системы, и они, на наш взгляд, становятся выгодны при огромных масштабах строительства, когда возводятся промышленные или выставочные объекты. В жилых домах, даже крупных, пока не применяем. Сейчас совместно с Semrén & Månsson мы выполняем пилотный проект, и думаю, в ближайшие годы полностью перейдем на проектирование в BIM.

Сейчас мы, как и многие другие, работаем в удаленном режиме и нам очень помогло, что все наши проекты разрабатываются в облачной среде BIM 360. Как работает в текущих условия «Строительный трест», приведет ли нынешний опыт к возможной перестройке процессов?

Если говорить о производстве, то запрета нет, и стройплощадки продолжают работать в обычном режиме. Разумеется, с применением всех рекомендаций по нераспространению вируса. Что касается офисных подразделений, то и продажи, и бухгалтерия, и служба качества, и юридический отдел перешли на удаленную работу. На мой взгляд, производительность или скорость не упала. Цифровые технологии позволяют быть в доступе, и работа движется.

Исходя из опыта дистанционной работы, который мы все сейчас получаем, необходимо сделать выводы по взаимодействию, по системе работы, а потом уже реформировать управления своими коллективами. Это было бы правильно. Мы попали в новые условия, и можно себе позволить оптимизировать работу.

Сейчас делать какие-то выводы, не зная, когда и как это закончится, считаю абсолютно бессмысленным. Сегодня мы являемся наблюдателями, и, к сожалению, никак не можем повлиять на ситуацию. Нет никакого смысла прогнозировать и переживать. Надо дождаться окончания, здраво оценить ситуацию, и тогда уже делать выводы, прогнозы, говорить о перспективах.

Как вас затронули изменения в рынке?

У нас планы не меняются, объекты не останавливаются. Продажи сокращаются, но мы, как и все наши коллеги, выстраиваем систему удаленных консультаций и продаж. Всё, что мы запланировали, стараемся выполнять.

Проектирование в Швеции зиждется на принципах устойчивости. Все проекты рассматриваются в разных аспектах, экономическом, социальном, экологическом. Но главный посыл заключается в том, что построенное сегодня, должно быть актуально не только завтра, а и через 20-30 лет. Время подтверждает, что и вашей компании близки эти европейские ценности, проекты оказались устойчивыми. И ваш лимит по плановому строительству себя оправдал.

Более того, надежность компании стала цениться больше. Не все компании переживут нынешний кризис, к сожалению, не всё достроится. Люди начинают обращать внимание не только на цену, локацию, но еще и на историю компании, а в этом плане конкурентов у нас не так много.